AI 幻覺用一條 2024 年已經取消嘅規矩，教緊你 2026 年點買樓！

今日喺 Threads 成日見到個「按揭教學」carousel：封面靚、分點清楚、emoji 排到靚靚，睇落幾專業。我逐版睇完一份，愈睇愈唔妥——因為入面用緊嘅，係一啲金管局喺 2024 年已經改咗、甚至直接取消咗嘅規矩。

「壓力測試——假設加息 2 至 3 厘，你嘅 DSR 會唔會超標？DSR 上限通常係 60%。」 —— 上述係其中一版嘅原文。問題係：呢一關，兩年前已經拆咗閘。

講清楚：問題唔係佢用 AI。我自己寫文都用 AI。問題係——**冇 fact check 就當「教學」派街。**用 AI 唔係罪，將一篇冇核實過嘅嘢出嚟、仲話係教人，就教壞人了。

我唔點名，亦唔係要同邊個對線。買樓多數係一生人一兩次嘅事，行錯一隻棋輸幾十萬訂金。所以與其鬧人，不如做返件有用嘅事：逐點同你 set 返直，啲規矩而家究竟係點。

---

① 致命傷：「壓力測試」呢一關，金管局兩年前已經暫停咗

坊間咁教：「壓力測試：假設加息 2 至 3 厘，你嘅 DSR 會唔會超標？呢個係銀行評估你還款能力嘅重要指標。DSR 上限通常係 60%。」

實情：金管局喺 2024 年 2 月 28 日已經暫停壓力測試。而家申請按揭，你唔使再過「加 2 厘、DSR 唔超 60%」嗰關。你淨係要過一關：供款與入息比率 (DSR) 唔超過 50%。

	規則
舊制（2024 年 2 月前）	DSR ≤ 50% ＋ 加 2 厘後 DSR ≤ 60%
新制（2 月 28 日起）	壓測暫停，淨係要 DSR ≤ 50%

點解咁緊要？因為佢用緊一套已經唔存在嘅 formula，教你計自己借唔借得到。跟住佢計，你可能：以為過唔到「壓測」而唔敢買——其實根本冇咗呢一關；又或者反過嚟，用緊一個唔再存在嘅「60% buffer」去想像自己嘅安全網。

但留意官方用字係「暫停」，唔係「廢除」——可以隨市況恢復。所以我幫客人計數嗰陣，仍然會自己行多一次壓測：睇清楚加 2 至 3 厘之後，你嘅月供會變成點。壓測嘅原意其實係好嘅——係要你知道加息環境下供款會點變，係保護你，唔係阻你。我最 concern 嘅係你之後供唔供得落，唔係批完單就同你講拜拜。

---

② 教人買樓，但全程冇講過首期同成數

佢嗰份「按揭申請 3 步曲」，由「了解財政」講到「準備文件」，但由頭到尾冇出現過幾個買樓人最想知嘅字：按揭成數、首期、按揭保險。

教人申請按揭但唔講成數同首期，等於教人煮飯但唔講買米。等我幫你 set 返直：

• 一般按揭成數（唔含按保）：2024 年施政報告起，所有物業、所有類別人士，一律最高 7 成。即係買 1,000 萬樓，基本首期 3 成＝300 萬。
• 想做高成數？要透過香港按揭證券 (HKMC) 按揭保險，最高做到 9 成。9 成按保樓價上限為 1,000 萬；首置人士 1,500 萬或以下，首 5% 成數仲有保費寬免。但 9 成有條硬規則——按證明確規定只限固定薪金人士；非固定薪金（佣金為主、自僱、收 Director Fee 等），最多只做到 8 成。
• **收入唔夠，未必一定死——但要識揀路。**有所謂「資產審批」嘅做法，唔睇你收入、改睇你資產；但成數低好多，一般只去到 3 至 4 成，而且唔係每間銀行肯做。簡單講：佢係高資產、低借貸人士嘅工具，絕對唔適合上車客。

真實 case：有位客人係有限公司東主，公司連續兩年盈利都七位數以上，買上車盤，開口就想借 9 成。我同佢講——淨係以你自己一個上會，最多得 8 成。佢即刻黑面：「我身家咁雄厚，點解淨係批到 8 成？」我唯有照實解釋：9 成淨係留畀固定薪金人士，同你身家幾多無關，規則就係咁。呢啲，就係 carousel 永遠唔會話你知、但會喺成交前夾死你嘅嘢。

呢啲先係決定你「上唔上到車、要俾幾多首期」嘅真．關鍵數字。一份冇講成數同首期嘅「教學」，你睇完，其實仲係唔知自己要預幾多錢。

---

③ 入息計法：唔係一句「兼職計一半」咁求其

坊間咁教：「兼職收入通常只計一半，甚至唔計！固定月薪比佣金制更易批。」

實情：方向冇錯，但講得太懶，仲漏咗最關鍵嗰浸。真正影響你入息點計嘅，係兩樣嘢：收入嘅性質，同你想做幾成按揭。

• 浮動收入（佣金、花紅、OT）：銀行通常要你交 6 個月至 2 年收入證明，計平均數，再按波動性打折——唔係一句「劈一半」就講得晒。點為之浮動、打幾多折、計唔計得足，每間銀行都唔同。
• 「花紅」定「佣金」，條界線好模糊：同一筆獎勵性收入，個別銀行、個別審批員，都可以有唔同睇法。冇一條公式可以一刀切話你聽「呢樣實計、嗰樣實唔計」。

所以唔好信任何人拍晒心口同你講「呢啲計、嗰啲唔計」。我哋做顧問嘅職責，係幫你將收入 present 到令銀行更傾向當佢係可計嘅入息；但講到尾，計唔計、計幾多，最終決定權喺銀行手上。邊個敢同你包到實，佢唔係冇做過，就係呃緊你。

---

④ 「唔好申請太多間銀行」——啱，所以你更加要搵人幫你篩選

坊間咁教：「伏位：唔好一次過申請太多間銀行，會影響信貸評級㗎！」

實情：呢句本身啱——你的確唔應該亂咁四圍入紙。但佢漏咗下半句：DIY 嘅你，點知應該入邊間？

「唔好申請太多間」嘅正確結論，唔係叫你唔好格價，而係叫你入紙之前先搵顧問幫你篩選。一個專業轉介，會喺你入紙之前，先睇你個 case 邊間銀行最食、邊個 plan 最啱，然後集中火力入正確嗰一兩間——而唔係由你自己亂槍掃射，間間試、間間 hit 你個信貸紀錄。呢個，就係顧問嘅價值。

---

⑤ 順手 set 多條：信貸評級高，利率唔會自動平

同一份教學仲有一句：「信貸評級愈高，利率可能愈好。」

呢套喺私人貸款啱——香港啲私貸的確會用你嘅 credit score 去定價。但住宅按揭係另一套做法：利率係跟銀行嗰個 plan 走（H＋息差、封頂位、現金回贈），合資格嘅人基本上一樣；你嘅 TU 分數，影響嘅淨係「批唔批」，唔係幫你拎個更平嘅利率 tier。

反而有一個我成日叫客人做嘅實用動作：**入紙之前，自己花幾百蚊攞一份信貸報告睇清楚。**好多人原來背住一啲連自己都唔記得嘅數——一張未 cut 清嘅信用卡、一個替人做咗嘅擔保手尾。趁未入紙，自己先 check 出嚟，好過畀銀行 check 出嚟先嚟頭痕。

---

⑥ 擔保人：框錯咗問題

坊間咁教：「迷思三：擔保人隨便搵個朋友就得？——責任重大、影響深遠。」

實情：「責任大」係啱㗎，孭起你條幾百萬嘅 loan。但佢框錯咗你真正要知嘅嘢。問題核心唔係「責任大唔大」，而係「你呢個 case 使唔使擔保、邊個做得、點計先過到數」。

• 你唔可以「隨便搵個朋友」——多數銀行做住宅按揭，只接受直系親屬（父母、子女、配偶）做擔保。你試下喺申請表上面與申請人關係寫「friend」，我可以保證畀銀行打回頭。
• 加擔保人，係連佢嘅收入同負債一齊計入你個 case，唔係佢「孭你個鑊」咁簡單。而且銀行（尤其涉及按揭證券）會睇個擔保合唔合理：擔保人係咪同你同住？佢自己有冇按揭、有冇其他貸款？唔係「佢人工夠數」就一定批得。

我見過唔少所謂「顧問」分享 case 嗰陣，將「加擔保人」當成 winning move 咁 sell。但實情係：我遇過好多客人，佢心目中嗰個擔保人，財政狀況同佢自己想像差好遠，根本幫唔到手。所以——加擔保人從來只係救命用嘅後備方案，唔係一開波就出嘅板斧。

---

⑦ 核心：「自己搞 vs 搵顧問」，佢漏咗最關鍵嗰一句

坊間咁教：自己申請：「慳錢——唔使俾顧問費，直接同銀行傾。」搵按揭顧問：「適合怕麻煩、想快搞掂嘅你。」

實情：呢版睇落最中立，但藏住一個最大嘅誤導。香港嘅獨立按揭轉介，做住宅買賣按揭，對客人係免費嘅——我哋嘅佣金係銀行畀，唔係你畀。

所以「自己搞先慳到顧問費」呢個賣點，根本唔成立：你揾唔揾顧問，你都係一蚊都唔使俾。

既然係咁，將「搵顧問」框成「怕麻煩先用」，就好似話「睇醫生係怕麻煩先去睇」一樣。唔係怕麻煩——係呢樣嘢有人專業過你，而且唔使你俾錢。

當然，要問清楚一句：佢嘅佣金邊度嚟？有冇全部披露？會唔會為咗回贈高嗰間，而唔係最啱你嗰間，去推你？——呢啲先係你揀顧問嘅真正標準。免費，唔代表冇企圖；透明，先係專業嘅底線。

---

呢六點，每一點都夠寫一篇文

上面係一個逐點總覽，幫你一次過睇清楚坊間「教學」錯喺邊。但每個題目背後都仲有好多細節值得獨立講，呢個系列接住會逐篇深入：

1. 壓測「暫停」之後，你自己真正應該點計加息風險
2. 7 成、8 成、9 成——成數階梯同首期，一個 case 一個計法
3. 固定 vs 浮動收入：自僱、佣金、花紅，銀行實際點睇
4. 入紙策略：點樣揀啱銀行，唔嘥每一次申請
5. 擔保人實戰：幾時要、邊個做得、點樣先過到審批
6. 免費顧問點解免費：佣金結構同利益披露，一次講清

---

結語：用 AI 唔係問題，用嚟教錯人先大鑊

我再講一次：我唔反對用 AI，我自己日日用。但 AI 寫嘅嘢，未 fact check 過就當教學派，而家就出咗事——一份 2026 年嘅「教學」，用緊 2024 年已經取消嘅規矩。圖幾靚都好，跟住做嘅人，先係最蝕底嗰個。

唔係話按揭唔可以 DIY。可以。但你一生人會買幾多次樓？一兩次。既然有一個免費、而且做開、見得多嘅專業服務喺度，點解唔用？

回贈係最低階嘅競爭，專業先係最高階嘅壁壘。我哋唔幫你「估」，我哋對住你張合約同你盤數，幫你睇得明、計得到，最後揀得安心。

別再靠一張 carousel 嚟決定幾百萬嘅事。坐低，對住你盤數，我哋同你逐條 check 清楚——而且免費。

回贈爭嗰一兩千，識搵專業先至堅。