定息 vs 浮息：別再靠感覺揀按揭，學識用數字計出你的最佳方案

無論喺英國還是香港，近期準業主揀按揭 plan 問得最多嘅一條問題就係：「我究竟應該揀定息定浮息?」

而最常見嘅答案，亦都係最危險嘅答案——「Thread 有人話而家應該揀定息」「個 Banker 話定息穩陣啲」「依家成日話會減息，梗係揀浮息啦」。

這些全部都係**「靠估」**。

買樓動輒幾百萬，一個按揭決定影響你未來 20 至 30 年嘅現金流，卻竟然係建基於茶餘飯後嘅二手意見?這篇文章嘅目的，唔係要話你應該揀邊一隻 plan——因為任何負責任嘅顧問都唔會喺未睇過你盤數之前就俾答案。我嘅目的，係教你一套專業按揭顧問用嚟做決定嘅方法論，令你由一個「靠估嘅借款人」，提升到「專業分析師」Level!

睇完之後，你揀邊隻 plan 都好，起碼你係計過、明過、揀得安心。

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一、先破除最大迷思：你睇嘅「月供差額」，只係冰山一角

九成人比較定息同浮息嘅方法，係咁樣：

假設樓價 $12,000,000，借 80% 連按揭保險 浮息月供 $42,235，定息月供 $39,484，定息每月平 $2,751，咁咪揀定息囉。

這個比較本身冇錯，但係極度不完整。月供差額只係表面數字，它完全忽略咗背後幾條真正影響你銀包嘅變數：

• 機會成本 (Opportunity Cost)：浮息計劃通常附帶按揭存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)，定息計劃一般冇。呢個戶口可能價值連城，亦可能對你毫無意義——關鍵在於你有冇閒錢。
• 罰息期 (Lock-in) 同彈性：定息鎖死你，提早還款或轉按可能要罰息；若兩三年後息口大跌，你想轉按慳息卻郁唔到。
• 定息期滿之後嘅「真身」：多數定息計劃期滿後會自動轉做 P 按，而唔會自動轉返做更平嘅 H 按，要轉返就要重新同銀行傾。呢條「隱藏條款」好多人到供完先發現。
• 利率走向嘅方向性：你係喺一個加息周期定減息周期入面做決定?方向揀錯，慳嗰幾百蚊月供可以分分鐘倒蝕。

核心一句：揀按揭唔係比邊個月供低，而係比邊個「總成本最低、最啱你嘅現金流」。

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二、計給你看：Mortgage Link 嘅「打和方程式」

呢一段係全篇最重要嘅一段，亦都係市面九成銷售唔會同你計嘅一段。

浮息計劃會送你一個 Mortgage Link 戶口：你存喺入面嘅現金，可以賺取約等於按揭利率嘅利息（通常設有上限，例如貸款額嘅某個百分比）。換句話講，呢個戶口係幫你「抵銷利息」嘅工具。

於是，真正嘅問題唔再係「定息平 $2,751 喎」，而係：

如果我揀浮息，要喺 Mortgage Link 入面長期擺幾多現金，先至可以用利息抵銷嗰 $2,751 嘅月供差額，做到「打和」?

我哋計俾你睇（以呢個案例為例，假設 Mortgage Link 實際利率約 3.25%）：

項目	數字
每月差額	$2,751
全年差額	$2,751 × 12 = $33,012
打和所需現金	$33,012 ÷ 3.25% ≈ $1,015,754

結論：要喺呢 2-3 年內長期閒置大約 $101 萬喺 Mortgage Link 戶口，浮息先會追得返定息嗰 $2,751 嘅優勢。

呢條方程式一出，成個決定就由「靠感覺」變成「睇你盤數」：

• 如果你冇 $101 萬閒錢長期擺喺度 ➜ 定息明顯著數，你慳嘅係實打實落袋嘅錢。
• 如果你係生意人、收租客，手頭長期有大量流動資金周轉 ➜ 浮息 + Mortgage Link 唔單止可能更平，仲多咗一份隨時可動用嘅彈性。

💡 關鍵 takeaway：同一層樓、同一個價，兩個客可以得出完全相反嘅最佳答案。分別唔在層樓，而在於你嘅現金流結構同風險胃納。任何同你講「依家一定要揀 X plan」嘅人，都係未睇過你盤數就開口。

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三、睇懂市場：點解美國 10 年國債同利率期貨，同你層樓息息相關?

香港實行聯繫匯率，港元利率長期跟隨美元。所以你嘅按揭成本——尤其係 H 按經 HIBOR 傳導——根本由太平洋對岸決定。要做專業判斷，就要識睇兩個全球指標：

1. 美國 10 年期國債孳息 (US10Y)

呢個係全球資金成本嘅定錨，反映市場對長期利率同通脹嘅預期。截至 2026 年 6 月初，US10Y 約 4.46%，仍然處於相對高位。長息企硬，代表市場唔覺得通脹會快速回落。

2. 利率期貨 (Fed Funds Futures) vs HIBOR

呢個係市場用真金白銀，對聯儲局未來加減息嘅實時押注。它比任何「專家口述」「銀行職員預測」都更客觀——因為背後係千億計嘅倉位。

而呢度有一個活生生嘅警示，正好說明點解「靠估」咁危險：

2026 年年初，市場仍然普遍預期全年會減息，好多人就係憑呢個假設揀咗浮息。但去到 6 月初，劇情逆轉：通脹回升、加上 AI 資本開支 (AI capex) 持續推高孳息，期貨市場嘅押注由「減息」掉頭轉向計入年底加息嘅可能，聯儲局短期按兵不動。

換句話講，「人人都話會減息，所以揀浮息」呢個假設，喺短短幾個月內就被市場推翻。本地方面，1 個月 HIBOR 約 2.57%（6 月初），而最優惠利率 (P) 因存款利率貼近零、難再下調，長期卡喺歷史低位——P 按同 H 按嘅相對吸引力，會隨 HIBOR 升跌而不斷變化。

專業做法唔係去「估」聯儲局加唔加息，而係：讀懂期貨市場計入咗幾多概率，再用呢個概率，對你個 case 做情境分析 (scenario analysis)——加息、不變、減息三種情況下，你嘅總成本各自係幾多。先計清楚最壞情況頂唔頂得順，先至落決定。

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四、講清楚行業真相：點解你問銀行同問回贈中介，都得唔到呢個答案?

呢個決定咁重要，但市場上幫到你嘅人，出奇咁少。原因好現實：

🏦 銀行職員——只會俾你「選項」，唔會幫你「做決定」

銀行職員嘅角色係推銷自己間行嘅產品。佢可以列清楚定息浮息嘅條款，但基於免責同職能限制，佢唔會、亦唔應該幫你下判斷邊隻啱你。佢手上亦只得自己一間行嘅 plan，冇得跨行幫你揀最優組合。

💰 回贈主導嘅中介——根本冇誘因幫你分析

呢點先係要害：**無論你最後揀定息定浮息，呢類中介收嘅佣金都係一樣。**既然點揀都一樣，佢自然冇任何動機，花幾個鐘同你計 Mortgage Link 打和點、做情境分析。佢真正關心嘅，係單成得快、回贈 sell 得郁。

順帶提一個好多人計錯嘅帳：**回贈爭嗰一兩千，識搵專業先至堅。**為咗多幾千蚊回贈而選擇利率計劃差 0.05%，以 960 萬貸款計，30 年總利息隨時多付接近 $10 萬！貪一時之利，輸長線之數。

🎯 專業按揭顧問——俾你嘅係「決策框架」，唔係「產品」

真正嘅顧問價值，唔係塞一隻 plan 俾你，而係交一套決策框架 (Decision Framework)：幫你睇清自己嘅現金流、計清楚打和點、模擬各種息口情境，然後連同完整數據，將最終選擇權交返俾你。同時以最高誠信標準主動披露佣金——因為當顧問嘅收入同你揀邊隻 plan 脫鈎，佢先有立場、亦先值得被信任，去純粹為你嘅利益著想。

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五、終極工具：由「靠估」到「按你自己嘅數字計」

講方法論之餘，我亦將佢工具化。同客戶坐低，我會提供三樣嘢，將抽象判斷變成可計算嘅數字：

1. 📈 香港 HIBOR 歷史走勢分析 — 睇清過往加減息周期嘅形態，用數據認週期，而唔係靠記憶同感覺。（本網站即時利率板已經有埋俾你）
2. 🌐 美國聯儲局 Fed Funds 孳息率 + 利率期貨分析 — 將「市場預期」量化成概率，而唔係靠新聞標題嚇自己。
3. 🧮 自家開發嘅按揭計算機 — 輸入你嘅實際貸款額、年期、定/浮息差、預計擺喺 Mortgage Link 嘅金額，即時模擬唔同息口情境下嘅總成本同打和點。（網上版喺度）

呢套組合嘅意義在於：**將「靠估」徹底變成「按你自己嘅數字計」。**你唔再需要相信任何人嘅空談，你只需要相信你自己對住數字得出嘅結論。

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結語：真正嘅安心，來自睇得明、計得到

我寫呢篇文，唔係想 sell 你揀邊隻 plan。

恰恰相反——**真正嘅顧問價值，唔係幫你揀，而係令你睇得明、計得到、最後揀得安心。**回贈係最低階嘅競爭，專業先係最高階嘅壁壘。當你離開咨詢室嗰一刻，你帶走嘅唔單止係一個按揭方案，而係一套可以用一世嘅決策方法——下次轉按、下次置業，你都用得著。

別再靠估。坐低，我哋一齊對住數字，計出屬於你自己嘅最佳答案。

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FAQ 常見問題

Q1：咁究竟係定息平定浮息平? 冇絕對答案。喺加息預期升溫時，定息有機會鎖低成本；喺減息周期，浮息（尤其 H 按）往往更抵。平唔平，要連埋 Mortgage Link、罰息期、你嘅現金流一齊計先算數。

Q2：我冇咁多閒錢，Mortgage Link 係咪冇用? 正正如此。如果你冇大筆閒置現金長期擺喺戶口，Mortgage Link 對你嘅實際價值就有限——咁定息「實收」嘅月供優勢，對你嚟講可能更實際。

Q3：定息期滿之後會點? 多數定息計劃期滿後自動轉做 P 按，唔會自動轉返 H 按。想轉返更平嘅 plan，通常要重新同銀行協商或轉按。簽約前一定要問清楚呢條「後路」。

Q4：依家成日話會減息，我係咪應該等減息先上會? 市場預期可以喺幾個月內 180 度轉變（2026 年上半年就係活生生嘅例子）。與其賭息口，不如做好情境分析：就算息口同你預期相反，你嘅供款都頂得順，先至係穩陣嘅上會策略。