【深入拆解系列 ①】7 成、8 成、9 成——成數階梯同首期，一個 case 一個計法

上星期篇文講過：坊間嗰啲「按揭教學」，教人申請按揭，但由頭到尾冇講過成數同首期——等於教人煮飯唔講買米。

今日就還返呢筆債。買樓第一條數，唔係月供，係：「我究竟要預幾多首期？」

呢條數，答案唔係一個百分比，係一條階梯。行錯一級，差嘅唔係幾千，係幾十萬。

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第一級：銀行基本按揭——人人一律 7 成

先講清楚個基本盤。2024 年 10 月施政報告之後，金管局已經將成數統一：

• 唔使分首置 / 非首置
• 唔使分自住 / 出租
• 唔使分住宅 / 工商舖
• 唔使分樓價高低

一律最高 7 成。

仲見到有人講「非首置扣減一成」？嗰條係舊例，已經取消。買 1,000 萬樓，基本首期就係 3 成＝300 萬，呢個係你嘅起點。

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順手 set 返直：「非首置 DTI 收緊至 40%」都係舊聞

寫緊呢篇文嘅時候，又見到有 thread 教人：「夫婦其中一方有樓再聯名買，DTI 上限由 50% 收緊至 40%。」

又係 2024 年 10 月之前嘅舊例。

實情：「有按揭在身 DSR 下調至 40%」呢條逆週期措施，金管局已經喺 2024 年 10 月 16 日取消。而家不論首置非首置、有冇按揭在身，DSR 上限一律 50%。

佢冇講錯嘅一半係：舊樓嘅月供確實會同新樓供款一齊計入 DSR——所以借貸力係會俾舊按揭「食咗」一截。但上限就係 50%，唔會再罰多你 10 個百分點。

兩日內見到兩個 thread 用緊兩條唔同嘅已取消舊例。再講一次：按揭資訊，唔好淨係睇 carousel。

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第二級：想借多過 7 成？歡迎嚟到「按保」嘅世界

7 成以上嘅成數，唔係銀行批，係要經香港按揭證券 (HKMC) 嘅按揭保險計劃。而按保嘅成數，係跟樓價遞減嘅一條階梯：

樓價	最高成數
1,000 萬或以下	最高 9 成
1,000 萬至 1,125 萬	最高 9 成，但貸款額封頂 900 萬（即實際成數遞減）
1,125 萬至 1,500 萬	最高 8 成
1,500 萬至 1,715 萬	最高 8 成，貸款額封頂 1,200 萬
1,715 萬至 3,000 萬	最高 7 成

留意：用按保係要俾保費嘅，按成數同年期計，由貸款額 1% 幾去到 5% 唔等。9 成上會慳咗首期，但呢筆保費要計入成本——好多人計漏咗呢條數。

一個好多人唔知嘅免費位：借 75%，可以唔使俾保費

按保階梯入面藏住一個甜位：首置人士買 1,500 萬或以下物業，按證公司會寬免「首 5% 成數」嘅保費。

即係話：銀行本身做到 7 成，你經按保借 75%——超出嗰 5% 受保部分，保費全免。

點解咁重要？因為好多人以為「一過 7 成就實要俾保費」，於是死守 7 成、夾大首期。其實首置客借 75% 係零保費，首期即刻少 5%，一蚊保費都唔使俾。以 1,000 萬樓計，首期由 300 萬減到 250 萬——免費送你 50 萬借貸空間。

但記住兩個條件：限首置（非首置照俾），同埋樓價 1,500 萬或以下。

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三條 carousel 永遠唔會話你知嘅硬規則

成數階梯人人 Google 到，但以下三條，先係成交前夾死人嗰啲：

① 9 成只限「首置」——而「首置」嘅定義好窄

唔係「未買過樓」，係申請嗰一刻名下冇持有住宅物業。曾經有樓、賣咗，可以當首置；而家有樓想再買，9 成同你無緣。

② 9 成只限「固定薪金人士」——同你身家幾雄厚無關

我上篇講過嗰位有限公司東主：公司連續兩年七位數盈利，照樣借唔到 9 成。佣金為主、自僱、收 Director Fee——按證規定，最多 8 成。規則就係咁，唔係睇身家。

③ 非首置就算經按保，自住最多都係 8 成

已有物業再買自住，按保可以做到 8 成，但 9 成永遠唔會係你嘅選項。聯名買樓嘅夫婦其中一方有樓在身？成個 case 即刻以非首置計。

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實際計條數你睇：同一層 600 萬樓

你嘅情況	最高成數	首期
首置＋固定薪金	9 成	60 萬＋按保保費（可加借入貸款）
首置＋想慳盡保費	借 75%	150 萬，保費 $0
首置＋自僱／佣金為主	8 成	120 萬——身份一轉，首期即刻多 60 萬
非首置（自住）	8 成	120 萬，保費仲會因非首置身份調高
買嚟出租	7 成（唔合按保資格）	180 萬

**同一層樓，首期由 60 萬到 180 萬，差成三倍。**所以「我要預幾多首期」呢條問題，從來冇標準答案——係睇你嘅身份、收入性質、用途，一個 case 一個計法。

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工具嚟了：自動計啱你份保費

講到保費，老實講一句：HKMC 個保費表，連行家都要核對住先敢報數。

成十個表，分新按保舊按保、現樓樓花、首置非首置、一次付清定逐年供、有冇按揭在身……普通人打開嚟睇，三分鐘內必定眼花繚亂，最後都係唔知自己嗰個情況究竟跟邊個表、俾幾多。

所以 Mortgageology 網站做咗一個功能專門解決呢樣嘢——按揭保費計算機：

• 唔使識睇保費表
• 淨係答幾條簡單問題——揀返啱你情況嗰個選項就得
• 系統自動幫你對返正確嗰張表，話你知你真正要俾嘅按揭保險保費係幾多

連埋上面講嗰個 75% 免保費位，啱唔啱用、慳唔慳到，一 click 就睇到。

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結語

成數唔係查表查完就算。你嘅收入點分類、聯名點安排、買唔買得切時機——每一個變數都郁緊你嘅首期條數。

別等簽咗臨約先發現首期爭幾十萬。坐低，對住你盤數，入紙之前同你逐級計清楚——而且免費。

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