Notes · 注意事項

申請按揭前應該知道的事

以下每一項都會實際影響閣下的貸款額或現金支出，但在比較利率表時完全看不出來。我們把它們寫在這裡，是因為與其在成交前才發現，不如在出價之前就計清楚。

Valuation

網上估價不等於銀行估價

網上估價由系統自動計算，取態保守，亦沒有任何人實地視察物業。更重要的是：多間銀行可能共用同一間估價行，所以逐間去問，得到的往往是同一個數字。真正能改變估價的，是由銀行委託估價行實地估價，或改用採用不同估價行的銀行。

Timing

多數人簽了臨約才問按揭，那時價格、成交期與訂金都已定死，按揭只能遷就。先計清楚可批成數、可批年期與供款上限，出價才有依據。臨約簽妥後亦應即日啟動估價與評估，爭取在支付大訂之前取得銀行家的初步意見。

Cash rebate

回贈超過 1% 為何會扣減貸款額、罰息期內的退還條款、到帳時間與首期支付日之間的落差 — 這幾項已整理到專頁，並會陸續補充各行級距的實際差異。

經常聽到「首置做 75% 免保費」— 這句話本身沒有錯，但只適用於其中一種情況。決定保費的其實有兩條線：一是物業價格，二是名下有沒有其他未清還按揭或曾提供按揭擔保。

「物業價格」怎樣計？ 按香港按揭證券有限公司的定義，是物業估價與買賣合約價（須扣除任何優惠）之中較低者，轉按貸款不適用後者。換言之，估價一旦低於成交價，決定保費級距的就是估價。

保費與回贈的比例值得計一計。 以 0.15% 保費為例，若銀行同時提供 1.3% 現金回贈，回贈是保費的八倍有多。對估價不足、需要多借一點的個案而言，75% 加按揭保險往往比死守 70% 更划算 — 但仍須通過供款與入息比率及銀行審批。

保費數字取自香港按揭證券有限公司 2024 年 10 月 16 日版按揭保險費一覽表，浮息按揭欄。實際保費、可批成數及貸款上限以按揭證券公司及銀行最終批核為準。

Property age

多數銀行設有「樓齡＋還款年期」上限，常見為 70 年或 75 年，各行不同。以一個 43 年樓齡的單位為例：上限 75 年者，最長還款年期約 32 年（實際仍受 30 年上限規限）；上限 70 年者，則只剩 27 年。

年期一縮，每月供款隨即上升。在供款與入息比率劃一上限 50% 之下，這足以決定同一位借款人在甲行批得到七成、在乙行卻批不足。比較利率表時看不到這一項，但它往往才是批與不批的分水嶺。

真人顧問 · 即時對話

把樓價、估價、樓齡、成數及收入結構告訴我們，我們會逐項計清楚，而不是給一張人人相同的利率表。