Cash Rebate · 現金回贈
回贈這回事，要分兩層來看
第一層是銀行給閣下的現金回贈 — 受監管、有上限、 寫在貸款信上。第二層是中介從自己的佣金中回贈給閣下的部分， 坊間稱為回佣 — 這一層沒有貸款信可查，而它的運作方式，決定了替閣下挑選銀行的人， 立場究竟站在哪一邊。
第一層
銀行給閣下的現金回贈
這一層條款清楚，但仍有四件事在報價表上看不出來。
上限
銀行回贈超過 1% 的部分，會從貸款額中扣減
這是監管要求，並非個別銀行做法。因此 1.3% 與 1.5% 之間的差距，未必等於閣下實際多收的金額 — 多出的回贈會由貸款額補回。若閣下需要借到上限，這一點尤其關鍵；若原本就不打算借盡，較高的回贈則可視為預先減低貸款。
追討
罰息期內轉按或賣樓，回贈須全數退還
罰息期一般為 2 至 3 年。期內提早清還或轉按，已收取的現金回贈須全數退還，另可能需支付罰息。回贈最高的一間，鎖定期往往也最長 — 若閣下短期內有機會賣樓或轉按，這個取捨比回贈本身的高低更值得計算。
時序
回贈到帳，遲於首期支付日
首期須於成交當日支付，而現金回贈一般要在提取貸款後數星期才到帳。兩者之間的時間差需要自行墊支，計算現金流時應把這段空窗計算在內 — 不能把回贈當成首期的一部分。
來源
銀行回贈由銀行發放，寫在貸款信上
這一層是透明的：金額、條件、追討期都會寫在銀行的貸款信內，白紙黑字。真正需要拆解的是下一層 — 中介從自己的佣金中回贈給客戶的部分。
第二層
中介回佣：錢從哪裡來
①
銀行付轉介費予中介
按貸款額計算，於提取貸款後支付。關鍵是各間銀行的費率並不相同 — 大型銀行一般較低，中小型銀行與財務公司明顯較高，差距可以是數倍。
②
平台或公司先抽一部分
多數銀行只接受經轉介平台登記的個案，平台會從轉介費中抽成。中介實際到手的， 比銀行帳面付出的要少。
③
餘下部分才可能回贈給客戶
所以中介回佣有一個天然上限：他在這宗個案上實際收到的錢。 超過這個數，就不是分享收入，而是自掏腰包。
這一頁最重要的一句
「回佣高」與「推薦了付費最高的那間銀行」，在結構上是同一件事
這不是對任何人的指控，是算術。大型銀行的轉介費率屬於市場低端，經平台抽成之後所餘有限。 若一間中介對外承諾一律回贈某個百分比，而該百分比高於他在這類個案上實際收到的淨額， 那麼每做一宗這樣的個案，他都在虧本。
虧本的生意不會長期做下去，所以差額必然從某處補回。可能的來源只有三個：
- 甲 把客戶引導到轉介費較高的銀行。 費率高的通常是中小型銀行或財務公司 — 未必不好，但那應該是因為它適合閣下，而不是因為它付得多。
- 乙 按揭只是引子，真正的收入在別處。 同一集團的地產代理佣金、一手樓盤佣金、裝修或家居服務。回贈是用來買一條銷售線索， 而閣下就是那條線索。
- 丙 回佣附帶條件，實際派不足。 宣傳的是「高達」，實付的是另一回事；或者附帶持有期、指定銀行、指定計劃等條件。
三者都不違法，也不必然對閣下不利。但三者都意味着同一件事： 替閣下挑選銀行的人，他的利益不在閣下這一邊。
差的不是幾百元，是方向
回佣之間的差距，通常以千元計。而選錯銀行的代價，是按整筆貸款、按年計算的。 兩者不在同一個數量級。
| 比較項目 | 影響方式 | 量級 |
|---|---|---|
| 中介回佣差異 | 一次性 | 千元級 |
| 封頂息差 / 實際生效利率 | 每月、整個供款期 | 萬元級以上 |
| 罰息期長度 | 提早轉按時一次性 | 萬元級以上 |
| 按揭存款掛鈎戶口比例 | 每年，視乎閣下現金 | 萬元級以上 |
| 可批成數與年期 | 決定交易能否完成 | 成敗層面 |
用一筆千元級的回佣，換一個在萬元級項目上未必最適合閣下的選擇 — 這就是為甚麼我們認為， 找按揭顧問與找一個靠回佣招徠的中介，分別不在金額，在誰的利益決定了推薦。
簽署之前
轉介表不是報價單，是一次難以逆轉的選擇
同一宗個案，銀行與轉介平台一般以最先登記的一張轉介表為準。 換言之，簽署的那一刻，閣下已經把這宗個案的轉介權交了出去 — 之後即使發現另一位顧問更適合、條件更好，實際上已經換不了。
這與比較報價完全不同。報價可以貨比三家，轉介表簽一次就定了。
所以不要因為一個形容詞就簽
「高達」、「預計」、「最高可獲」、「以個案計算」 — 這些字眼在法律上都不構成承諾。 看到一個吸引的百分比就簽署轉介表，等於用一個未確定的數字，換走了一個已經無法收回的選擇權。
舉例
閣下相信某中介宣傳的 0.3% 回贈而簽了轉介表。到後來才發現，該回贈率只適用於 指定銀行的指定計劃 — 而那個計劃的利率、罰息期或成數，未必是閣下這宗個案最合適的。 此時要麼遷就那個計劃去換回贈，要麼放棄回贈；而換顧問這個選項，在簽署那一刻已經沒有了。
簽之前應該先拿到的東西
- ✓ 書面列明的回贈率 — 一個確定的數字，不是「高達」。
- ✓ 適用範圍 — 是所有銀行都一樣，還是只限某幾間、某幾個計劃？
- ✓ 發放時間與條件 — 何時支付？是否須提取貸款後若干時間？有沒有持有期要求？
- ✓ 追討條款 — 若閣下在若干年內轉按或賣樓，需不需要退還？
肯把這四項白紙黑字寫下來的，值得考慮。只肯口頭說一個「高達」的， 請先把這四項問清楚再決定簽不簽 — 簽了之後才問，就已經遲了。
本公司如提供額外回贈，會以書面確認書列明百分比、適用範圍及條件，並向銀行如實申報。 閣下亦應該用同一套標準要求我們。
向任何中介（包括我們）都應該問的五條問題
答案本身未必有對錯，但肯不肯正面回答，本身就是答案。
- 閣下就這宗個案，向銀行收取的轉介費是多少？各間銀行分別是多少？
- 閣下給我的回贈，是從這筆轉介費中支付的嗎？還是另有來源？
- 如果我選擇一間轉介費較低的銀行，閣下給我的回贈會不會減少？
- 回贈在甚麼時候支付？附帶甚麼條件？如果我兩年內轉按，需要退還嗎？
- 閣下或閣下的公司，會不會同時就這宗交易向我收取地產代理佣金，或推介其他服務？
我們的做法
為甚麼我們不掛一個固定回贈率
掛了固定率，就等於承諾了方向
若我們對外承諾一律回贈某個百分比，而該百分比高於在大型銀行個案上的實際收入， 我們就只有兩條路：虧本，或把閣下推去付得多的一間。第一條路做不長久， 第二條路我們不做。所以我們不掛牌價。
改為按個案報價，並以書面確認
視乎貸款額、銀行與個案複雜程度，我們或會在銀行回贈之外提供額外回贈。 金額以書面確認書列明，並會向銀行如實申報 — 因為任何回贈都可能影響銀行核批的貸款額， 這一點必須先計清楚，而不是事後才發現。
本頁描述的是香港按揭轉介市場的一般運作結構，不針對任何個別公司或從業員，亦不指任何人違規。 銀行轉介費率屬各行商業安排，會不時調整，文中所述僅為市場一般水平的相對比較。 銀行現金回贈的金額與條件，一律以銀行貸款信為準。
真人顧問 · 即時對話
想知道閣下的個案，回贈實際值多少？
把貸款額、持有計劃及手上的銀行報價告訴我們，我們會把扣減、罰息期、封頂條款與利率一併計進去，連同各行轉介費的高低一起告訴閣下。