Process · 流程

買樓及按揭轉介流程

兩條時間線同時進行：一條是買賣手續，一條是按揭安排。兩者的死線互相牽制，因此我們把每一步、每一份文件的性質，以及各方會在何時聯絡閣下，都預先寫明。

一、買樓流程

次序本身就是策略。多數人由睇樓開始，到簽了臨約才問按揭 —— 那時候價格、時間表、訂金都已經定死，按揭只能遷就。我們主張倒過來：先計數，再出價。

在睇樓之前先計清楚：可批成數、可批年期、供款與入息比率下的上限，以及首期與雜費的實際現金需要。先知道自己的天花板，出價才有依據，也不會被物業代理的節奏牽着走。這一步免費，亦毋須提供任何證明文件。

有了上一步的數字，議價時清楚哪個價位是可行、哪個價位會令成數或供款失守。此階段亦應同步留意估價 — 成交價高於估價的差額，須以現金補足。

一般為樓價 3%–5%。臨約一經簽署即具法律約束力，成交時間表由此起算。

臨約簽妥當日就應該開始：安排銀行實地估價、備齊申請文件、向相熟銀行家提交個案評估。目標是在支付大訂之前，先取得銀行家對批核的初步意見，而不是等正式合約簽完才知道批不批得到。

一般於臨約後 14 日內由雙方律師辦理，並補付大訂至樓價 10%。到這一步時，按揭方向理應已經清楚。

比較各行最終條款後接受貸款信，簽署按揭文件，由律師辦理業權查核及登記。

支付餘款、銀行過數、取得鎖匙。現金回贈一般於提取貸款後才發放，並非成交當日到手。

第 4 步為何要提早

由臨約到正式合約通常只有 14 日。一位熟悉流程的按揭顧問，可以在簽臨約當日就收齊文件、完成內部評估，並把個案送到相熟銀行家手上，爭取在支付大訂之前先取得口頭或初步意見。

分別在於：問題若在大訂之前浮現 — 估價不足、年期被樓齡壓縮、收入結構不獲接納 — 仍有時間換銀行、調整成數、或重新安排。等到正式合約簽妥才發現，選擇就少得多。

銀行家的初步意見不等於批核。最終審批權在銀行，一切以正式貸款信為準；但及早取得意見，能把不確定性由「完全未知」收窄到「有方向」。

按揭道有限公司為科一物業按揭有限公司（Cybernetics Property Mortgage Ltd）會員，會員編號 4050。個案須經科一平台向銀行登記，方為有效轉介。詳見我們如何收費。

免費，亦無須提供任何個人證明文件。我們會就成數、負擔能力及可行方案給予初步意見。

轉介表屬授權文件，並非貸款申請，此階段不會查閱您的環聯（TU）信貸報告，亦不構成對任何銀行的承諾。

簽妥的轉介表須於一個工作天內交科一物業按揭有限公司登記、蓋章及編號，方為有效轉介。科一職員其後會致電閣下，核實轉介表上的簽署及同意轉介。

我們以閣下名義向銀行遞交轉介，安排實地估價，並就利率、現金回贈及條款與各銀行議價。個別銀行或會要求另行簽署該行指定的轉介表格。

比較各行最終條款後決定接受哪一份貸款信。批核期間及提取貸款後，銀行或會致電或去信閣下，查詢是否經科一或本公司轉介。

現金回贈由銀行直接發放予客戶，一般於提取貸款後數星期到帳。請注意：首期須於成交當日支付，兩者之間存在時間差，應預先計算現金流。

真人顧問 · 即時對話

把物業、成交價及大致時間表告訴我們，即可得到針對閣下個案的下一步建議。